Questions juridiques sur l'assurance pro

Quel est le devoir de conseil du notaire en dommage-ouvrage?

Lorsqu’une vente intervient avant l’expiration du délai de la garantie décennale, « mention doit être faite dans le corps de l’acte ou en annexe de l’existence ou de l’absence d’assurance » (art. L.243-2).

Cela signifie que, dans le cadre de la vente d’un ouvrage soumis à l’obligation d’assurance dommage-ouvrage, le notaire en sa qualité de conseil des parties, a l’obligation de mentionner dans l’acte si une telle police a été souscrite. En l’absence d’une telle mention, il engage sa responsabilité professionnelle (Cass.1ère civ.,4janvier 2005, pourvoi n°02-10925, RDI 2005).

Il en va de même lorsqu’il indique la présence d’un contrat dommage-ouvrage et que la souscription du contrat n’est pas effective (Cass. Com. 12 octobre 2004), ou lorsque, connaissant l’ampleur de l’opération de rénovation, il s’est abstenu de faire mention des assurances obligatoires (Cass ;1ère civ.,27 mai 2003). Ainsi, l’obligation du notaire ne se limite pas à des conseils généraux. Il doit préciser clairement si les travaux relatifs au bien cédé sont garantis ou non par une assurance dommage-ouvrage (Cass. 3ème civ., 12 juin 2012).

Cette solution ne vaut pas pour l’assurance facultative (dommages immatériels : Cass.1ère civ., 7 mai 2002).

L’absence de souscription effective d’une assurance dommage-ouvrage ne peut cependant entraîner la condamnation du notaire au paiement des travaux de réparation, si les désordres ne sont pas de nature décennale (Cass.1ère civ., 9 avril 2014). De même, la Cours de cassation considère qu’un notaire ne peut être condamné lorsque «la perte d’une chance d’être indemnisé des désordres décennaux n’étaient pas démontrée dès lors que la garantie des assureurs des autres constructeurs pouvait être mise en œuvre » (Cass.3ème civ., 10 octobre 2012).

La solution est analogue pour des dommages immatériels (Cass.1ère civ., 7 mai 2002), ou des désordres intermédiaires (Cass.3ème civ.,24 février 2009).

Par ailleurs, la responsabilité du vendeur peut être recherchée pour défaut de loyauté caractérisée ; ce ne fut pas le cas dans le cadre de l’utilisation par un vendeur d’une attestation mentionnant précisément les limites de la garantie quant aux ouvrages couverts (seul le bâtiment principal d’habitation était garanti et non le parking extérieur couvert : Cass.3ème civ.,2 mars 2011).

Quels sont les assurances obligatoires pour un Promoteur immobilier ?

Le promoteur immobilier est soumis à deux obligations d’assurance.

La première est relative à la responsabilité décennale des constructeurs. Il est ainsi garant de l’exécution des obligations pesant sur les locateurs d’ouvrage.

En effet, selon l’article 1831-1 DU Code civil, il répond de l’exécution des obligations à la charge des constructeurs. Sur le promoteur pèse donc la charge de réparation des dommages à l’ouvrage survenus après réception, et ce, de façon concurrente avec la responsabilité des constructeurs (Cass. 3ème civ 12 juin 1985).

Sa responsabilité peut être engagée indépendamment de celle des constructeurs. Néanmoins, subrogé dans les droits et les actions du maître d’ouvrage après indemnisation, il peut agir contre les constructeurs.

Sa seconde obligation d’assurance est relative à la souscription de l’assurance dommage-ouvrage pour le compte du maître d’ouvrage. En cas de dommages de nature décennale, son recours sera total, à moins que soit établie à son encontre l’existence d’un comportement dans l’hypothèse de compétences notoires de la société de promotion qui se serait immiscée dans la conduite technique du chantier, par action ou par omission. Il en va éventuellement de même si, dûment averti de certains risques, il passe outre.

Que garanti l’assurance responsabilité décennale constructeur ?

Par un arrêt du 5 juillet 2006, la Cour de cassation (Cass. 3ème civ.,5 juillet 2006, pourvoi n°05-162277, JCP G n°29, 19 juillet 2006, act.348 ; rapport annuel 2006 de la cour de cassation, partie construction, RDI 2006, p.429, G. Leguay) a confirmé sa jurisprudence de 1994 (arrêt Sogebor).

Ainsi, en se référant aux articles L.241-1 et A.243-1 du Code des assurances, elle a considéré que le contrat d’assurance obligatoire de responsabilité du constructeur ne garantit que le paiement des travaux de réparation de l’ouvrage à la réalisation duquel l’assuré a contribué et ceux concernant les ouvrages existants qui lui sont indissociables.

Néanmoins, la notion d’indissociabilité est parfois interprétée largement par les juges du fond. Ainsi, un arrêt de la cour d’appel de Montpellier a considéré qu’une cheminée et son conduit étaient indissociables de l’ensemble immobilier préexistant, ce qui ne permettait pas une limitation de la couverture de garantie décennale aux dommages subit par la seule cheminée.

Le cas des travaux de peinture est-il significatif à la naissance d’un ouvrage ?

Est-on en présence d’un ouvrage, au sens des articles 1792 et 1792-2 du Code civil et\ou d’un élément d’équipement indissociable de l’article 1792-2 ou d’un élément d’équipement dissociable du bâtiment au sens de l’article 1792-3 ?

Par une jurisprudence maintenant bien établie, la Cour de cassation a exclu du champ de la responsabilité décennale les travaux de peinture de nature exclusivement esthétique ou décorative qui « ne constituent ni un ouvrage, ni un élément d’équipement, ni un élément consécutif d’ouvrage, peu important dès lors les conséquences des malfaçons quant à la destination des lieux ».

La solution est identique pour des travaux de peinture d’une opération de construction neuve (l’arrêt du 17 avril 2000 concernait une opération sur un bâtiment existant) : « ayant un rôle purement esthétique ne constituant pas un ouvrage ni un élément d’équipement, seule était applicable la responsabilité contractuelle de droit commun » (Cass.3ème civ., 16 mai 2001).

Il en va de même pour un enduit, d’une part, « qui n’avait pas pour objet d’assurer une fonction d’étanchéité particulière et ne comportait pas de travaux complémentaires de maçonnerie destinés à combler des fissures qui auraient affecté le gros œuvre ou à réparer un éventuel défaut d’étanchéité et donc, ne correspondait qu’à un travail de ravalement banal, d’autre part, ne constituait pas un travail de construction d’un ouvrage relevant de l’application des articles 1792 ou 1792-2